우리가 어떤 땅을 지칭할 때 대지라고 부르는 경우가 많아서 도시에 있는 토지들을 보통 대지라고 착각하기 쉽지만, 법적으로는 모든 토지를 대지라고 부르는 것은 아니다. 또 어떤 토지를 대지라고 부를 때에도 건축법적 관점에서 대지라고 하는 것과 지적법의 측면에서 대지라고 하는 것은 다른 의미를 갖는다. 그래서 법을 잘 모르는 사람들도 그렇지만, 법을 전공한 사람들도 토지와 대지를 정확하게 구별하기 어렵다.

 

일제강점기에 일본은 식민지인 한반도의 근대적인 지배권을 확보하기 위해 토지조사사업을 벌였는데(1911~1918) 토지에 관한 체계적인 정보가 없이는 영토를 효율적으로 통치할 수 없기 때문이었다. 주로 토지에 대한 과세나 근대적 민법체계에 따른 토지거래를 가능하게 하기 위해 토지조사사업이 이뤄졌고, 그 조사내용을 기록하기 위한 토지대장이 편성됐다. 토지대장에는 측량작업과 함께 각 토지들에 관한 정보가 기입됐는데, 지적(地籍)으로 불리는 이러한 정보들은 지번, 소유자, 면적, 지목 등으로 구성됐다. 지번은 토지의 주민등록번호 같은 것으로 토지의 식별번호이고 그에 따라 누구에게 속한 토지인지, 면적은 얼마인지 등이 같이 조사됐던 것이다.

 

지적의 내용 중 특이한 것이 지목(地目)인데 지목은 토지의 목적이나 쓰임새를 의미한다. 측량만으로도 벅찬 100년 전의 토지조사사업에서 토지의 쓰임새까지 정하는 것은 매우 번거로운 일이었지만, 최소한 눈으로 확인할 수 있는 정도의 용도 예컨대 논, 밭, 과수원, 하천 등을 표시하는 것은 가능했다. 이렇게 토지대장에 등재된 지목은 그 토지의 용도를 정하거나 토지소유자에게 그 용도를 강요하기 위한 것이 아니라 토지가 당시 사용되고 있던 용도를 단순히 기재한 것에 불과했다.

 

 

지목 중에 가장 중요한 의미를 갖는 것이 ‘대지(垈地)’라는 지목인데, 토지조사 당시 그 지상에 건축물이 있거나 있었던 것으로 보이는 토지가 대지로 분류됐다. 현재까지도 토지의 정보를 장부에 등재하고 변경하는 제도가 유지되고 있으며 그에 관한 법률이 지적법이다. 지적법에 의한 지목 중 대지라는 지목은 토지대장에 등재된 토지의 쓰임새가 건물을 짓기 위한 것이라는 의미이다.

 

한편, 개별 필지상에 건축을 하고자 하는 경우에는 건축법상 건축허가를 받아야 하는데, 건축허가 과정에서 행정청이 건축물이 들어설 부지로 정하는 토지를 대지라고 한다. 건축법상 대지는 도로에 접해야 하고, 용적률 등을 계산하는데 매우 중요한 요소이므로 건축허가의 내용으로 건축물의 대지가 정해지는 것이다.

 

 

물론 건축법상 대지는 건축허가의 과정에서 정해지는 것이므로 건축허가를 받아 건물이 들어서 있는 경우에만 존재할 수 있다. 지적법과 건축법은 제정된 목적이 다르기 때문에 지적법상의 지적들과 건축법상의 대지가 항상 일치하는 것은 아니다. 예컨대 지적법상 지목은 대지이지만, 아직 건축허가가 신청되지 않은 토지는 건축법상 대지가 아니다(나대지).

 

통상 시장에서 대지가 임야나 전, 답보다 비싸게 팔린다고 하는데 이때 대지는 지적법상 지목으로서 대지를 말하는 것이다. 이에 반해 대지가 장방형이라거나 또는 맹지라거나 할 때의 대지는 건축물이 들어서는 부지라는 의미이며, 건축법상 대지를 뜻한다. 항상 이를 의식할 수는 없지만, 필요할 때 구별할 수 있는 안목 정도는 갖춰 두면 좋다.