건축법상 건축허가를 받은 건축물은 공사가 완료되면 사용승인을 신청하도록 정해져 있는데, 사용승인 신청서를 기준으로 건축물에 대한 정보를 기재하는 공적인 장부가 편성된다. 이렇게 편성되는 건축물대장에는 건축물의 용도, 면적, 건축주, 층수, 골조 등이 기재돼 건축감독권 행사를 위한 기초자료가 된다. 행정청은 이를 토대로 건축물이 붕괴되면 대장에 등재된 건축주를 찾아 형사처벌하거나, 건축물이 사후에 무단으로 증축되면 대장의 면적을 기준으로 불법증축 부분의 철거를 명하는 조치 등을 취한다.

 

 

건축물대장에 등재된 용도를 바꾸려면 용도변경 허가를 받도록 하는 것도 건축물대장이 있어서 가능한 일이다.
건축주는 건축물에 대한 사용승인을 받은 후 등기소에 가서 새로운 건축물에 대한 등기를 신청하게 되는데, 이때의 등기가 보존등기이다. 보존등기를 위해 제출해야 하는 서류에 구청에서 발급한 사용승인서와 건축물대장 등본이 포함되므로 등기소는 이들 서류를 통해 새로운 건축물이 적법하게 완공됐음을 확인하게 된다. 이렇게 해서 만들어지는 건물등기부는 건물을 특정해서 그 소유권자와 그 변동, 저당권 등을 공시하기 위한 목적에서 작성되는 공적인 장부이다.

 

통상적인 시민들은 건축물의 건축물대장에 대해서는 크게 관심을 갖지 않는다. 보통 건물을 팔고 살 때 건축물대장이 아니라 건물등기부를 기준으로 하기 때문인데, 건물등기부도 처음에는 역시 건축물대장에 기초해서 작성된다는 점에 유의해야 한다. 건축물에 대한 사항을 정하는 건축물대장과 등기부는 공통되는 항목을 공유하기 때문에 공통항목간의 불일치가 생기면 그 문제는 공사법의 영역을 넘나들면서 해결하기 어려운 쟁점을 만들어낸다.
건축물의 완공 후 사용승인을 받았으나 보존등기하기 전에 건축주가 파산하면 토지와 건물이 경매되고 새로운 소유자(경락인)가 구건축주에 이어 보존등기의 절차를 진행하게 된다.

 

 

통상 등기소에서는 건축물대장상의 건축주와 보존등기 신청인이 일치할 것을 요구하므로 건축물대장의 건축주명의를 변경하도록 종용하게 된다. 그러나 건축물대장을 편성한 구청의 입장에서는 건축물을 실제 건축한 사람을 건축물대장에 남겨두어야 할 필요가 높기 때문에 건축주명의변경을 꺼리게 된다. 이 때 새로운 소유자의 권리를 확보하는 길은 건축물대장을 변경하는 공법적 방법과 보존등기를 가능하게 하는 사법적 방법으로 나뉘므로 건축물대장과 등기부의 상호관계를 정립하기는 것이 문제해결의 전제이다.

 

통상 등기부에 기재되는 건물의 면적은 건축물대장을 기초로 정해지지만, 건축물대장은 건물의 사후적인 매매에는 별로 관심을 두지 않는다. 오히려 건축허가나 사용승인에서 건축물의 면적을 계산하는 목적은 용적률이나 건폐율 같은 공법적 허가요건을 따져보기 위해서이다. 따라서 건축물대장에 올라 있는 건축물의 면적을 등기부에 그대로 옮겨 적는 현재의 제도는 매매의 범위를 정해주어야 하는 등기의 기능에 부합하지 않는다. 등기부상으로는 100평인 건물이 실제로는 150평일 수도 있다는 의미이다.

 

건축물대장은 국토부의 관할이고 등기부는 대법원이 주관하는데 국토부는 등기제도에 밝지 못하고 대법원은 건축법에 무관심하므로 두 개의 대장이 서로 겉도는 것은 필연이다. 그 불이익은 국민들에게 고스란히 돌아갈 것 아니겠는가.