재건축, 재개발사업에 의해 건설되는 아파트는 공급되는 과정에서 조합원에게 공급되는 부분과 일반에 분양되는 부분으로 나뉜다. 일반에 분양되는 부분은 사업의 비용에 충당하기 위한 목적으로 사업시행자에게 일단 귀속됐다가 매매계약을 통해 팔려 나가지만, 조합원에게 공급되는 아파트는 처음부터 사업시행자를 매개하지 않고 조합원에게 직접 귀속된다.

 

 

관리처분계획에서 조합원분에 대해서는 개별적인 결정이 이뤄지고, 관리처분계획이 인가되면 조합원의 분양받을 지위가 공법적으로 확정되기 때문이다. 조합원분은 사업시행자의 구성원인 조합원이 자신의 지분에 따라 사업의 결과를 배분받는 구조를 취하므로 조합계약과 관리처분계획이 중요한 역할을 하는 것이다.

 

그러나 재건축, 재개발과정에서 자산을 출자한 조합원들은 일정 시점이 되면 분양계약서를 작성하게 되는데 이는 법을 오해하고 잘못 지속돼 온 오랜 실무관행 때문이다. 분양계약서를 작성하는 조합원은 계약을 체결하지 않으면 아파트를 받지 못하는 것이 아닌가 하는 불안감을 갖게 되지만, 실제 아파트를 받을 수 있는 지위는 관리처분계획에 의해 정해지는 것이고 분양계약은 법적으로 아무런 효과가 없다. 다만 조합원이 입주이전에 부담해야 하는 추가부담금의 액수와 납부기한을 알아 볼 수 있는 사실상의 효과가 있을 뿐이다. 그럼에도 불구하고 종래 조합의 편의를 위해 분양계약의 체결이 강요될 수 있었던 것은 아파트의 가격이 지속적으로 상승하는 국면이었기 때문이다.

 

그러나 아파트 가격이 하락하는 국면에서 분양계약을 체결하지 않고 현금으로 청산되고 싶어 하는 조합원들이 늘어나고 있다. 그러므로 최근에는 조합원이 분양계약을 체결하지 않으면 아파트를 구입해야 할 의무를 면하는 것이 아닌가 하는 질문들이 현장에서 많이 제기되고 있다.

 

 

이미 결론을 밝힌 바와 같이 조합원에 대한 분양계약은 법적으로 아무런 의미가 없는 사실상의 행위들일 뿐이다. 따라서 분양계약을 체결하지 않으면 조합원이 현금청산될 수 있다고 주장하는 것도 법적으로는 옳지 않으며, 심지어 조합정관에 '일정 시점까지 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산할 수 있다'라는 조항이 존재하는 경우에도 마찬가지이다. 그러한 조항들은 아파트의 가격이 올라가는 상황에서 사전적 비용부담의무를 이행하지 않는 자들에 대해 제재적 조치로서 조합이 현금청산을 선택할 수 있다는 의미일 뿐이다. 그러므로 아파트의 가격이 하락하는 국면에서 이 조항을 원용해 조합원이 분양계약 체결을 거절하고 현금청산을 요청하는 것은 용인될 수 없다.

 

만약 아파트 가격이 지속적으로 하락하는 경우라면 조합원이 일정한 의결정족수를 충족해서 사업의 중단 또는 일시중지를 결정해야 한다. 이와 달리 조합원 개개인의 독자적 판단에 의해 현금청산을 받을 수 있다고 해석하는 것은 도시정비법의 입법취지에도 반한다. 평소에 조합원 분양의 법적 성격을 무시한 채 조합원들에 대해서도 분양계약을 체결해 온 실무의 관행이 아파트 가격하락의 국면에서 오히려 조합을 위협하는 부메랑이 돼 돌아오고 있다.

 

 

분양계약을 체결한다는 것은 조합원이 그 단계에서 자유롭게 선택할 수 있다는 전제하에 가능한 논리이기 때문이다. 이제부터라도 조합원분양과 일반분양을 엄격히 구별해서 그 법적 성격에 따른 별도의 절차를 진행해야 한다. 비록 오래됐으나 잘못된 실무관행에 종언을 구할 때이다.