건축법에 따른 건축허가를 받은 자가 정비지역의 지정·고시까지 건축행위에 착수하지 아니하였다면, 해당 건축허가는 정비지역의 지정·고시에 의하여 그 효력을 상실한다고 한 사례(부산지방법원 2025가합40902 판결)
부산지방법원 2026. 3. 25. 선고 2025가합40902 판결 (공사중지청구)
2026. 3. 27. 항소(부산고등법원 2026나5235)
【판시사항】
건축법에 따른 건축허가를 받은 자가 정비지역의 지정·고시까지 건축행위에 착수하지 아니하였다면, 해당 건축허가는 정비지역의 지정·고시에 의하여 그 효력을 상실한다고 한 사례
【판결요지】
1) 도시정비법은 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커짐에 따라 이에 대한 일관성 있고 체계적인 기준을 마련하고자 제정된 것으로, 같은 법 제1조도 '도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다'고 명시함으로써 도시정비법의 공익적인 입법목적과 그 공공적 성격을 분명히 하고 있다.
그렇다면 도시정비법이 제19조를 마련하여 정비구역으로 지정된 지역에서 정비계획의 내용에 위배 되는 건축물이나 공작물의 설치를 제한한 취지는, 일관성 있고 체계적인 정비사업이 시행될 수 있도록 함으로써 사업시행시 건축물의 철거로 인하여 발생할 수 있는 주민의 불이익을 예방하고, 정비계획의 실효성을 도모하려는 것으로 이해된다.
2) 구 택지개발촉진법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 단서에서 규정하는 '예정지구의 지정·고시 당시에 공사 또는 사업에 착수한 자'라 함은 예정지구의 지정·고시 당시 구 택지개발촉진법 시행령(2006. 6. 7. 대통령령 제19503호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 열거되어 있는 행위에 착수한 자를 의미하는 것이고 그러한 행위를 하기 위한 준비행위를 한 자까지 포함하는 것은 아니라고 할 것이며, 같은 법 제6조 제1항 본문에 의하면, 건축법 등에 따른 건축허가를 받은 자가 택지개발 예정지구의 지정·고시일까지 건축행위에 착수하지 아니하였으면 종전의 건축허가는 예정지구의 지정·고시에 의하여 그 효력을 상실하였다고 보아야 할 것이어서, 이후 건축행위에 착수하여 행하여진 공사 부분은 택지개발촉진법 제6조 제2항의 원상회복의 대상이 되는 것이다(대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결 참조).
3) 도시정비법의 입법목적, 같은 법 제19조의 문언, 구 택지개발촉진법에 관한 위 대법원 판 결의 취지 등을 종합하여 보면, 비록 도시정비법에는 건축법에 따른 건축허가를 받은 자가 정비구역의 지정·고시 이전까지 공사에 착수하지 않은 경우 해당 건축허가의 실효에 관하여 명시적으로 규정되어 있지는 않지만, 정비지역의 지정·고시까지 건축행위에 착수하지 아니하였다면, 해당 건축허가는 정비지역의 지정·고시에 의하여 그 효력을 상실한다고 보아야 한다.
만약 이와 달리 도시정비법 제19조 제4항에 따라 원상회복의무만 부담할 뿐 건축허가는 실효되지 않는다고 한다면, 정비구역의 지정·고시 전까지 착공에 이르지 않더라도 해당 건물은 건축허가가 존재하는 적법한 건축물이 되므로 그 소유자는 사실상 착공시기에 대한 제한 없이 건축행위 및 그 건축물의 사용수익이 가능하게 된다. 도시정비법에 따라 정비구역 내 건축물은 향후 사업 진행에 따라 철거될 운명에 있으므로 그 사회적 손실을 방지하고 사업을 원활하게 진행하기 위해 원칙적으로는 정비구역으로 지정된 곳에서는 건축행위를 금지하되, 기존에 이미 다른 법령을 통해 건축허가를 득한 경우까지 건축행위를 금지할 경우 토지 소유자의 재산권을 지나치게 제한할 우려가 있어 정비지역의 지정·고시 이전에 이미 공사의 착수에 이른 때에는 예외적으로 공사 진행을 허용한 것이다. 착공시기의 제한 없이 건축에 착수하는 것이 가능하고 건축허가가 실효되지 않는다면 정비사업의 진행에 방해가 될 우려가 존재하여 위와 같은 입법취지에 반한다. 또한, 정비사업은 정비구역의 지정·고시부터 사업시행까지 장기간이 소요될 수 있는바, 정비구역의 지정·고시까지 착공에 이르지 않은 경우 건축허가가 실효되지 않는다면 토지 소유자로서는 해당 토지에 건축물을 건축하여 이를 사용·수익할 유인이 충분히 존재한다. 이에 원상회복의무 부과만으로 도시정비법상 행위제한의 입법목적을 달성하기 어려울 수 있고, 정비계획 내지 사업의 실효성을 충분히 담보할 수도 없게 된다.
이처럼 도시정비법이 행위제한 규정을 두고 있는 목적과 취지를 고려하면, 이러한 해석이 정비구역의 지정·고시 당시 다른 법령에 의하여 건축허가를 받은 자의 법적 안정성이나 신뢰를 과도하게 침해하여 부당하다고 보기 어렵다.
